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der Notarin Jana Gruschwitz in Leipzig
Notariellen Rat und notarielle Vertragsgestaltungen können Sie auf vielen Gebieten in Anspruch nehmen. Immer stehen wir Ihnen als juristische Experten gern zur Verfügung. Hier stellen wir Ihnen besonders wichtige und typische Bereiche notarieller Amtstätigkeiten vor.
Notare - Aktuelles
Als Single brauche ich kein Testament – oder etwa doch?!
2020-02-10
Alleinstehend, ohne Kinder, null Verpflichtungen! Immer mehr Menschen leben in „Single-Haushalten“. Verzichten kinderlos Unverheiratete darauf, ihr Erbe per Testament zu regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Mitunter mit ungewollten Folgen.
Die unerwünschte Erbschaft - Wie schlägt man das Erbe aus?
2019-11-27
Wenn ein Familienmitglied stirbt, ist das nicht nur Anlass zur Trauer, sondern kann auch finanzielle Konsequenzen für die Angehörigen haben. Wer voraussichtlich nur Schulden erbt, sollte schnell handeln und eine Ausschlagung der Erbschaft prüfen.
Als Erbe tritt man in die Stellung des Erblassers ein, d.h. man erbt dessen Vermögen, haftet aber auch für dessen Verbindlichkeiten. Zum Erben wird man, weil man von dem Verstorbenen im Testament dazu eingesetzt worden ist oder weil man als Ehegatte oder Verwandter gesetzlicher Erbe ist. Die Erbfolge tritt automatisch mit dem Todesfall ein, ohne eine gesonderte Erklärung.
Was tun, wenn man nicht Erbe sein will?
Es kann Gründe geben, warum man lieber nicht Erbe sein möchte. Häufigster Grund dafür ist ein überschuldeter Nachlass. Aber auch die Anordnung von Beschränkungen im Testament kann die Erbschaft unattraktiv machen. In solchen Fällen bleibt oft nur die Ausschlagung der Erbschaft. Doch was viele nicht wissen: Die Ausschlagung kann nicht unter einer Bedingung erklärt oder auf bestimmte Gegenstände beschränkt werden. Es gilt das alles-oder-nichts-Prinzip. Bei Ausschlagung der Erbschaft bestehen also keinerlei Ansprüche mehr auf den Nachlass. Grundsätzlich verliert man auch einen möglichen Pflichtteilsanspruch.
Wie und bis wann kann man die Erbschaft ausschlagen?
Die Ausschlagung der Erbschaft muss persönlich entweder beim Nachlassgericht oder bei einem Notar erklärt werden. Ein Vertreter kann nur handeln, wenn er eine öffentlich beglaubigte Vollmacht hat.
Die Ausschlagung muss binnen einer Frist von 6 Wochen erklärt werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Erbe Kenntnis vom Anfall und Grund der Berufung als Erbe erlangt. Nach Ablauf dieser recht kurzen Frist ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich. Nur in Ausnahmefällen kann der Erbe die Versäumung der Ausschlagungsfrist anfechten, wenn er einem rechtlich relevanten Irrtum unterlag. Wann ein solcher Irrtum vorliegt, ist vom Einzelfall abhängig und bedarf einer rechtlichen Prüfung.
Müssen auch die Kinder des Erben ausschlagen?
Je nach Fallkonstellation fällt die Erbschaft durch die Ausschlagung automatisch den Kindern des Ausschlagenden an. Auch diese müssen dann form- und fristgerecht ausschlagen. Sind die Kinder minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter handeln. In bestimmten Fällen ist zusätzlich die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich. Diese muss innerhalb der 6-Wochen-Frist beantragt und später an das Nachlassgericht geschickt werden. Dies kann der Notar übernehmen, der die Erklärung beglaubigt.
Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?
2019-10-30
Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?
Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?
Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen. Neben dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in Betracht.
Besitz ist nicht gleich Eigentum
Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt. Eigentum und Besitz können somit auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.
Wer ist wann verantwortlich?
Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen ausdrücklich geregelt. Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders: Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache" angesehen.
Wie weise ich nach, dass ich Erbe geworden bin?
2019-09-20
Ein lieber Verwandter ist aus dem Leben geschieden, hat Haus, Hof und Bankkonten hinterlassen. Als Erbe haben Sie neben der Trauerbewältigung den Kopf nur schwerlich für rechtliche Fragestellungen frei. Leider gilt in den meisten Fällen der Grundsatz: Ohne Erbnachweis können Sie weder über Konten noch über Grundstücke verfügen. Wie geht es also weiter?
Ein lieber Verwandter ist aus dem Leben geschieden, hat Haus, Hof und Bankkonten hinterlassen. Als Erbe haben Sie neben der Trauerbewältigung den Kopf nur schwerlich für rechtliche Fragestellungen frei. Leider gilt in den meisten Fällen der Grundsatz: Ohne Erbnachweis können Sie weder über Konten noch über Grundstücke verfügen. Wie geht es also weiter?
Gesetzliche Erbfolge oder Erbfolge aufgrund handschriftlichen Testaments
Hat der Verstorbene kein Testament hinterlassen oder hat er sein Testament in handschriftlicher Form verfasst, so ist als Erbnachweis grundsätzlich ein vom Nachlassgericht zu erteilender Erbschein erforderlich. Benötigen Sie den Erbnachweis auch im europäischen Ausland, z.B. bei ausländischem Vermögen des Erblassers, kann anstelle des Erbscheins ein europäisches Nachlasszeugnis erteilt werden. Erbschein und Nachlasszeugnis können Sie entweder beim Nachlassgericht oder bei einem Notar Ihrer Wahl beantragen.
Die Kosten für den Erbschein bzw. für das Nachlasszeugnis bemessen sich nach dem Vermögen des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes und fallen sowohl für die Beantragung als auch für die Erteilung des Nachweises gesondert an.
Erbfolge aufgrund notariellen Testaments oder Erbvertrags
Hinterlässt der Erblasser ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag, ist die Erteilung eines Erbscheins grundsätzlich nicht erforderlich. Das den Erben von dem Nachlassgericht übersandte Eröffnungsprotokoll stellt zusammen mit dem notariellen Testament selbst den erforderlichen Erbnachweis dar, den sämtliche Banken, Grundbuchamt, Behörden und sonstige Stellen akzeptieren.
Hinweise für die Regelung eigener Erbangelegenheiten
Bei rechtlich kniffeligen Fragestellungen zur gewünschten Erbfolge empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Beratung durch den Notar. Dieser erkundet die Wünsche des Erblassers im persönlichen Gespräch und fertigt eine rechtlich einwandfreie Urkunde. Dadurch werden im Erbfall Missverständnisse und Streitigkeiten vermieden. Außerdem überzeugt sich der Notar von der Testierfähigkeit des Erblassers.
Viele Menschen scheuen den Weg zum Notar aufgrund vermeintlich hoher Kosten. Doch diese Befürchtung ist unberechtigt. Denn die Kosten für die Beantragung und Erteilung eines Erbscheines, den Sie benötigen, wenn Sie kein notarielles Testament besitzen, sind mitunter fast doppelt so hoch wie für die Erstellung eines notariellen Testaments. Und dabei fehlt auch noch die rechtlich kompetente Beratung.
Im Todesfall nimmt zudem die Eröffnung des Testaments oder die Feststellung der gesetzlichen Erbfolge durch das Nachlassgericht Zeit in Anspruch. Während dieser Zeit kann faktisch nicht über das Vermögen des Erblassers verfügt werden. Daher sollten Sie auch immer zusätzlich an eine über den Tod hinaus geltende General- und Vorsorgevollmacht des Erblassers denken, um im Ernstfall handlungsfähig zu bleiben.
Lastenfreistellung – Was ist das?
2019-08-13
Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.
Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.
Rechte Dritter? – Das Grundbuch gibt Aufschluss
Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als „Belastungen“ im Grundbuch vermerkt. Der Notar sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der Notar prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.
Vorsicht vor Abteilung III!
Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. Der Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.
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